Как проверить разрешение на строительство в Таиланде
Юридическая проверка
Самая дорогая ошибка покупателя в Таиланде — поверить красивому PDF. Разрешение на строительство легко подделать на вид, и в 2026 году на Самуи это уже произошло. Разберём, какой документ действительно нужен и как его проверить — спокойно и по пунктам.
На Самуи власти расследовали поддельные разрешения, которые выглядели как официальные Or.1 / อ.1, но не были зарегистрированы в системе муниципалитета и содержали поддельные подписи. Защита одна: не проверять «бумагу глазами», а подтверждать номер и дело у органа, который её выдал.
01Главный вывод
Базовый разрешительный документ для виллы, кондоминиума, курорта или любого здания — это ใบอนุญาตก่อสร้างอาคาร (Building Construction Permit). В официальных формах он называется แบบ อ.1 и опирается на статью 21 Закона о контроле зданий B.E. 2522 (1979).
Есть отдельный ускоренный путь по статье 39 bis — но это не тот же документ: там используется уведомление и формы серии ยผ. А EIA/IEE, гостиничная лицензия, регистрация кондо и разрешение на земельное подразделение — это вообще разные юридические режимы. Ни один из них не заменяет стройразрешение.
Поэтому нельзя полагаться только на PDF от застройщика, буклет или слова агента. Сверяйте минимум четыре блока: само разрешение (อ.1 или документы 39 bis), утверждённые планы, земельный титул и границы участка, и отраслевые разрешения — если проект продают как condo, resort, hotel или посёлок.
02Какой документ действительно нужен
В разрешении อ.1 должны быть как минимум: номер разрешения, имя владельца здания и его адрес, место стройки, данные земельного титула (โฉนด / น.ส.3 / ส.ค.1), тип, количество, назначение и площадь зданий, парковки и подъезды, дата выдачи, срок действия и подпись местного уполномоченного лица. На обороте — отметки о продлении.
Срок не бессрочный. Для зданий площадью менее 10 000 м² разрешение обычно выдают на один год, а продление оформляется отдельно — и должно быть видно либо на обороте, либо отдельной записью органа.
А что такое «39 bis» и «BP1»?
39 bis — это строительство по уведомлению, с полным комплектом профессионально заверенных документов; используются формы ยผ.1 и ยผ.4. Если застройщик показывает документ серии ยผ. или говорит «39 bis approval» — это другой маршрут, а не обычный permit อ.1.
А вот «BP1» в официальных тайских источниках как название разрешения не подтверждается. Если в продаже говорят «BP1» — требуйте уточнить: это именно อ.1, это уведомление по 39 bis, или это просто внутреннее коммерческое обозначение продавца.
03Что НЕ заменяет разрешение
Это место, где чаще всего путают покупателя: показывают один документ и говорят «все разрешения получены». Каждый из них покрывает только свой предмет.
| Документ | Что подтверждает | Чего НЕ подтверждает |
|---|---|---|
| แบบ อ.1 стройразрешение | право строить конкретное здание на конкретном участке по утверждённым планам | гостиничную деятельность, регистрацию condo, EIA, subdivision |
| IEE / EIA / EHIA экология | экологическое согласование, когда оно требуется; статус ищется в Smart EIA | не заменяет стройразрешение |
| Hotel License гостиница | право вести гостиничную деятельность (через DOPA) | что само здание построено законно по тому проекту |
| Condo Registration кондо | что здание зарегистрировано как condominium; без этого нельзя нормально передавать титулы на юниты | не заменяет permit на стройку |
| Subdivision посёлок | что земельное подразделение одобрено и есть в базе Департамента земель | законность конкретного здания и право начать стройку |
04Кто выдаёт и где искать записи
Разрешение выдаёт местный уполномоченный орган (เจ้าพนักงานท้องถิ่น): мэр муниципалитета, глава субдистрикта (OrBorTor), глава провинциальной организации (PAO) или губернатор Бангкока. Центральный департамент DPT задаёт политику и стандарты, но искать разрешение нужно прежде всего у местного органа, который вёл дело.
Отсюда важное: подлинник записи хранится не в «общем тайском реестре недвижимости», а в конкретном местном органе. Поэтому проверка почти всегда многоканальная.
05Как проверить подлинность и соответствие проекту
Запросите досье, а не один лист
Для реальной проверки нужен не «один красивый PDF», а пакет: заверенная копия อ.1 (или комплект форм ยผ.1 / ยผ.4 для 39 bis), все утверждённые планы со штампами и подписями, копия chanote с двух сторон, документы о праве застройщика на участок, согласие собственника земли (если permit-holder и владелец земли — разные лица), сертификаты архитектора и инженера, а для condo / resort / посёлка — соответствующие профильные разрешения. Для проектов на нескольких участках требуйте план со всеми номерами chanote.
Сверьте сам permit
Должны совпадать: имя владельца разрешения, место стройки, номер земельного титула, описание и площадь здания, дата выдачи, срок действия и подпись местного уполномоченного лица. Номер выглядит как เลขที่ … / พ.ศ. … — локальный порядковый номер и год; единого общенационального формата нет, нумерация ведётся на местах.
Сверьте проект с разрешением
Если на сайте продают, скажем, 12 вилл по 280 м², а в разрешении и планах — другие здания, иное назначение или меньшая площадь, это красный флаг. Закон (статья 31) запрещает строить с отступлением от утверждённых планов без отдельного оформления.
Проверьте участок, а не «похожий»
Возьмите номер chanote из разрешения или плана → сверьте с копией титула из Земельного офиса → убедитесь, что на схеме именно тот массив, который вам продают, включая смежные парцелы. При покупке через аренду (leasehold) дополнительно проверьте зарегистрированный договор и согласие собственника земли на строительство.
Иностранец может быть заявителем по разрешению при наличии оснований или согласия собственника земли. Permit на имя компании, тайского собственника или арендатора сам по себе не делает документ недействительным — важно, чтобы цепочка прав на участок была документально подтверждена.
Не меняли ли, не просрочен ли
Проверьте три класса документов: отметки о продлении (поля есть в อ.1), дополнительные разрешения и исправленные планы, и предписания о нарушениях — приказы серии ค. (например ค.3 — приостановка стройки, ค.4 — запрет использования). Если застройщик их не показывает — это не значит, что их нет; это значит, что их надо запросить у местного органа.
06Реестры и особенности Koh Samui
Единой общенациональной публичной системы, где по номеру можно мгновенно проверить все стройразрешения страны, в Таиланде нет. Есть локальные сервисы подачи и отслеживания статуса (BMA OSS для Бангкока, государственный BizPortal) — но это не реестр для проверки третьей стороной.
Зато для смежных разрешений публичный след лучше: экология — Smart EIA Plus, подразделение и кондо — поиск Департамента земель, гостиницы — сервисы DOPA. А если местный орган не даёт онлайн-поиск по стройразрешению, Закон об официальной информации даёт право запросить копию или заверенную копию у госоргана.
На Самуи стройразрешение ищут прежде всего в муниципалитете Koh Samui (с его отделом public works и связано расследование подделок 2026). Земельная часть — через Земельный офис Сураттхани, филиал Koh Samui. Экология — ONEP / Smart EIA. И помните про дополнительные ограничения: на острове действуют природоохранные и зональные нормы, включая полосы вдоль побережья, а соответствие town plan проверяют ещё до выдачи разрешения.
Частично — да. Самостоятельно: статус EIA через Smart EIA, наличие subdivision / condo в базах Земельного департамента, гостиничную часть через DOPA, и запрос копии у муниципалитета по Закону об информации. Но полная и надёжная проверка именно стройразрешения на Самуи обычно требует прямого контакта с муниципалитетом — часто на тайском и нередко очно или письменным запросом.
07Чек-лист перед резервным платежом
Спокойный порядок действий до оплаты reservation fee:
- Запросите пакет, а не лист. อ.1 или комплект 39 bis, утверждённые планы, chanote, документы компании, согласие собственника земли, сертификаты архитектора и инженера, плюс профильные разрешения по типу проекта.
- Сверьте номера титулов. В разрешении должны быть указаны именно те chanote, на которых стоит проект — все, если участков несколько.
- Проверьте срок и продления. Если срок истёк — запросите страницу продления или отдельное решение органа.
- Сверьте проект с планами. Количество юнитов, этажность, площадь и назначение из рекламы — против утверждённых планов. Любое существенное расхождение — повод остановиться.
- Для condo — проверьте режим кондоминиума, а не только стройразрешение. «Будет condo потом» без чёткой дорожной карты регистрации — высокий риск.
- Для resort / «гарантированной доходности» — отдельно проверьте гостиничный режим. Стройразрешение ≠ hotel license.
- Проверьте EIA/IEE. Для крупных зданий и комплексов статус можно посмотреть в Smart EIA.
- На Самуи — направьте отдельный запрос в муниципалитет: подтвердить номер разрешения, владельца, участок, планы и наличие приказов или изменений. По возможности — заверенную копию.
- Копия อ.1 или пакет 39 bis + все утверждённые планы со штампами.
- Копия chanote с двух сторон и подтверждение полномочий застройщика.
- Согласие собственника земли — если применимо.
- Статус EIA/IEE; для посёлка — subdivision; для кондо — регистрация; для resort — гостиничный режим.
- Внешнее подтверждение от муниципалитета, Земельного офиса и при необходимости ONEP / DOPA.
08Матрица рисков и схемы обмана
| Ситуация | Риск | Оценка |
|---|---|---|
| Показывают только EIA, но не อ.1 / 39 bis | есть экология, но не право строить здание | Высокий |
| Показывают hotel license вместо стройразрешения | гостиница ≠ законность стройки | Высокий |
| Номер chanote в permit не совпадает с участком | подмена проекта или участка | Высокий |
| Рекламируют больше юнитов/площади, чем в планах | продажа неутверждённого объёма | Высокий |
| Permit просрочен, продление не показано | стройка без действующего разрешения | Высокий |
| Муниципалитет Самуи не подтверждает номер | подделка или «ghost permit» | Критический |
Самые частые схемы коротко: поддельный permit, внешне похожий на настоящий (защита — подтверждать дело у органа); подмена документа — показывают EIA, hotel или condo-бумагу как «все разрешения»; конфигурация не по планам — больше юнитов или иная площадь; и off-plan до проверки земли — «вилла в посёлке» без subdivision или «condo unit» без регистрации кондо.
Если совсем прямо: на Самуи покупатель может многое проверить сам — но не стоит платить reservation fee, пока вы не увидели не маркетинговый «permit», а связанный комплект документов и внешнее подтверждение от муниципалитета, Земельного офиса и, где нужно, ONEP / DOPA.