Законы и документы для стройки кондо в Таиланде: реестр со ссылками
Юридическая проверка
Девелоперский проект в Таиланде регулируется не одним законом, а целым пакетом — от земельного титула до регистрации здания как кондоминиума. Ниже — рабочий реестр: что это за документ, зачем он в стройке и где его взять.
Юридическую силу в Таиланде имеет только тайский оригинал, опубликованный в Royal Gazette (ราชกิจจานุเบกษา). Англоязычные переводы по ссылкам — справочные, для ориентира. Перед любыми действиями сверяйтесь с лицензированным тайским юристом.
01Главное
Ключевые законы для кондо-проекта (как THE BOON): Condominium Act (регистрация кондо, титулы, квота иностранцев), Building Control Act (разрешение и нормы стройки), Земельный кодекс (титул и сделки), Закон об охране среды (EIA/IEE) и градостроительные нормы (зонирование). Плюс три ключевых органа: Land Office (Департамент земель), местная เทศบาล (муниципалитет) и ONEP (экология).
02Реестр законов со ссылками
| Документ | Что это | Зачем в стройке | Ссылка |
|---|---|---|---|
| Condominium Act B.E. 2522 (1979, ред. 2008) | Основной закон о кондоминиумах | Регистрация здания как кондо, выпуск титулов на юниты, квота иностранцев 49%, создание ЮЛ кондо, правила продаж и рекламы | перевод EN · Siam Legal |
| Building Control Act B.E. 2522 (1979) | Закон о контроле за строительством | Разрешение на строительство, классы зданий (высотные/крупные), нормы конструкции, пожарной и санитарной безопасности, инспекции, ввод в эксплуатацию | перевод EN |
| Земельный кодекс B.E. 2497 (1954) | Основа земельного права | Проверка титула (Chanote, Nor Sor 3), регистрация прав, ипотеки, аренды; ограничения для иностранцев | DOL (офиц.) · перевод EN |
| Land Code Amendment (No.8) B.E. 2542 (1999) | Поправка о земле иностранцев | Условия и ограничения владения землёй иностранцами (§96 bis/tri) | перевод EN |
| Environmental Quality Act B.E. 2535 (1992) / No.2 B.E. 2561 (2018) | Закон об охране среды (EIA/IEE) | IEE/EIA/EHIA для крупных кондо, отелей и прибрежных проектов — без заключения не выдадут разрешение | ONEP: законы · Smart EIA |
| Land Development Act B.E. 2543 (2000) | Закон о разделении земли (land allocation) | Лицензия для проектов с разделением земли на ≥10 участков — актуально для виллопоселков (как Hidden Lotus) | перевод EN |
| Town & Country Planning (ผังเมือง) | Градостроительство и зонирование | Допустимые виды землепользования, высотность, плотность, отступы | местная เทศบาล / DPT (локальный градплан) |
| Hotel Act B.E. 2547 (2004) | Гостиничный закон | Лицензия, если юниты сдаются посуточно / работают как отель | уточнять у юриста (Royal Gazette) |
Официальные тайские оригиналы (имеют юридическую силу)
Ниже — ссылки на тайские тексты в официальных и профильных источниках. Эталон — публикация в ราชกิจจานุเบกษา (Royal Gazette); ONEP, Department of Lands и ASA публикуют официальные или консолидированные версии.
| Документ (тайск.) | Тайский оригинал |
|---|---|
| พ.ร.บ. อาคารชุด พ.ศ. 2522 (Condominium Act) | DOL: текст + กฎกระทรวง · поправка №4 (2551), Royal Gazette |
| พ.ร.บ. ควบคุมอาคาร พ.ศ. 2522 (Building Control Act) | ASA: ред. до 2560 |
| ประมวลกฎหมายที่ดิน (Земельный кодекс) | Department of Lands (ведомство) |
| พ.ร.บ. ส่งเสริมและรักษาคุณภาพสิ่งแวดล้อมแห่งชาติ 2535/2561 (Environmental / EIA) | ONEP: законы · ASA: ред. 2561 |
| พ.ร.บ. การผังเมือง พ.ศ. 2562 (Town Planning) | Royal Gazette · ASA: ผังเมือง |
| พ.ร.บ. การจัดสรรที่ดิน 2543/2558 (Land Allocation) | DOL (ведомство) · PDF-сборник |
| พ.ร.บ. โรงแรม พ.ศ. 2547 (Hotel Act) | OSMEP: текст + กฎกระทรวง |
03Ведомства и порталы
- Департамент земель (Land Office / DOL). Титулы, регистрация кондо, сделки, подтверждение FET. — dol.go.th/en
- ONEP — Smart EIA Plus. Поиск, подача и проверка статуса IEE/EIA/EHIA. — eia.onep.go.th; законы и руководства — eiathailand.onep.go.th
- Проверка титула (справочно). Виды титулов и что они дают. — гид по титулам
- Местная เทศบาล (муниципалитет). Разрешение на строительство, зонирование, инспекции, ввод в эксплуатацию.
04Какой закон на каком этапе
05Кондо-специфика
Несколько норм Condominium Act, которые критичны для девелопера:
- Регистрация кондо (ст. 6). Нужны: титул на землю, поэтажные планы, расчёт долей общей собственности, справка об отсутствии обременений и проект устава ЮЛ. Возможна только после ввода в эксплуатацию.
- Квота иностранцев 49% (ст. 19). Иностранцы суммарно владеют не более 49% площади юнитов. Вести учёт долей нужно с самого начала продаж.
- Общее имущество. Лобби, лифты, бассейн, фасад, земля — общая собственность всех владельцев; УК управляет по договору, но не владеет.
- Реклама = часть договора. Рекламные материалы приравниваются к договору купли-продажи, а разночтения трактуются в пользу покупателя. Реклама должна совпадать с поданными на регистрацию документами.
06Риски и что проверить
Нет EIA/IEE там, где требуется → штрафы и остановка стройки. Здание не зарегистрировано как кондо → нельзя выдать титулы, продажи юридически рискованны. Превышение 49% → юниты иностранцам не оформят. Реклама и договоры до разрешений → реклама приравнивается к договору, любые расхождения толкуются в пользу покупателя.
07Что перевести и спросить у юриста
Перевести в первую очередь
- Condominium Act — разделы о регистрации, титулах, 49%, общем имуществе, ЮЛ, голосовании.
- Building Control Act — выдача разрешения, «контролируемые здания», инспекции, штрафы.
- Закон об охране среды + уведомления ONEP — перечни проектов под IEE/EIA.
- Регламенты DOL по регистрации кондо — сборы, формы, FET.
- Town Planning и местные градостроительные регламенты.
Спросить у юриста
- Можно ли регистрировать кондо по частям (готовые корпуса)?
- Можно ли продавать юниты до регистрации и с какими рисками?
- Как вести учёт 49% с начала проекта?
- Можно ли привязать все юниты к одной УК через устав/договор?
- Нужна ли Hotel-лицензия при краткосрочной аренде?
- Что обязательно в sales package и в due diligence для покупателя?
Материал носит справочный характер и не является юридической консультацией. Юридическую силу имеет тайский оригинал в Royal Gazette; сверяйтесь с лицензированным юристом.